Projectmanager High Tech Indoor Farming

In opdracht van het Atelier Rijksbouwmeester is de vraag om een pilot High Tech Indoor Farming te ontwikkelen. Met als doel de innovatiekracht van verschillende sectoren te bundelen en een leegstaand kantoorgebouw geschikt te maken voor deze vorm van stadslandbouw. Inspelend op de groeiende vraag naar gezond en betrouwbaar voedsel. Voortkomend uit een groeiende zorg over de herkomst en kwaliteit van voedsel, voedselconsumptie en de gezondheid(szorg).

Als projectmanager/ ontwikkelaar niet alleen verantwoordelijk voor de vormgeving en inhoud, maar ook het proces waar vertrouwen en creativiteit alle ruimte behoeft. Vertegenwoordigers uit de (glas)tuinbouw, de stadslandbouw, de topsectoren, universiteiten en Hogescholen, banken, TED-ex winnaars en projectontwikkeling leveren input. Met keyplayers uit verschillende sectoren wordt gezocht naar vorm, inhoud en draagvlak. In een aantal expert meetings o.l.v. Jan Douwe Kroeske krijgt de pilot vorm en inhoud. De rode draad: de innovatiekracht van de verschillende sectoren in combinatie met de (h)eerlijkheid van voedsel en/of de inzet van voedsel voor medicinaal gebruik. De kans om innovatie in combinatie met  glastuinbouw te etaleren én in te spelen op een groeiende vraag naar betrouwbaar, gezond en lekker voedsel. Maar ook met een bijdrage aan de verschuiving van expansie naar transformatie van vastgoed. Een proces van scratch af aan naar iets totaal nieuws op diverse fronten. Een analyse van de leegstand in de Rijksvastgoedportefeuille wordt van longlist, shortlist tot favoriet teruggebracht. Het Proeflokaal 075, voorzien van een businessmodel en referentiebeelden is een feit. Op papier, op de mooiste lokatie in Nederland: het Hembrugterrein in Zaandam.

Vast Janszen treedt hier op als proces- en projectmanager (deels i.s.m. Peter Blesgraaf van Nedmanagers).

Projectmanager Franse Ambassade

Medio 2008 is Vast Janszen gevraagd om als projectmanager het project herhuisvesting Franse ambassade over te nemen. Er is op dat moment op grote lijnen overeenstemming over een locatie, maar over kwaliteit, geld, tijd, risico’s, organisatie en een ontwerp moet alles nog worden afgesproken.

In een complex bestuurlijke omgeving wordt in 1,5 tijd een samenwerkingsovereenkomst opgesteld tussen het ministerie van Veiligheid en Justitie (opdrachtgever), het Franse ministerie van Buitenlandse Zaken en de directeur Generaal van de Rijksgebouwendienst. De hoge veiligheidseisen die er vanuit Frankrijk, maar ook vanuit Nederland gesteld worden aan de huisvesting van buitenlandse ambassades, maken het een complex vraagstuk waar veel instanties en dus mensen bij betrokken zijn. Een omgeving waarin gezamenlijk continu gezocht is naar oplossingen om tegemoet te komen in de soms tegenstrijdige wensen en eisen van alle partijen.

De Franse ambassade verhuist naar het ‘Kodakpand’ aan de Anna Paulownastraat (3.000 m2) in Den Haag, schuin tegenover het Vredespaleis. Hiervoor is het pand eerst gerenoveerd. Aanleiding voor de verhuizing van de Franse ambassade is het nieuwbouwproject voor de Hoge Raad der Nederlanden.

De nieuwe Franse ambassade is in het najaar 2012 opgeleverd.

Projectmanager AIVD

Als in 2003 het voormalige ministerie van Onderwijs naar Den Haag verhuist, komt het gebouw aan de Europaweg 4 in Zoetermeer voor 60% leeg te staan. In opdracht van de Rijksgebouwendienst is Vast Janszen als projectmanager verantwoordelijk voor een haalbaarheidsstudie voor herbestemming van het pand  (totaal 70.000 m2). Het haalbaarheidsonderzoek leidt tot herhuisvesting van de Algemene Inlichtingen en Voorlichtingsdienst (AIVD), die dan nog in Leidschendam zit.

Op de Europaweg zijn Centraal Financiën Instellingen (CFI van het ministerie van Onderwijs) en de Bouwdienst van Rijkswaterstaat nog in het gebouw gehuisvest. Vast Janszen treedt op als projectverantwoordlijke voor plannen van aanpak en projectplannen voor de verbouwing van het gebouw voor de drie gebruikers.

Een verhuisstroom waarbij het leegkomende gebouw van de AIVD de nieuwe huisvesting voor Europol uit Den Haag wordt, haalt het politiek niet. In samenwerking met Twijnstra Gudde en onder verantwoordelijkheid van Vast Janszen worden verschillende scenario’s uitgewerkt om deze verhuisbeweging in gang te zetten. Het is uiteindelijk de minister van Justitie die beslist dat de nieuwe huisvesting van Europol binnen de gemeente grenzen van Den Haag zal liggen.

Tijdens de realisatiefase treedt Vast Janszen op als vastgoedadviseur in het projectteam. Een Commissie van Beheer wordt opgesteld, waarvan de uitvoering en het dagelijks beheer de verantwoordelijkheid zijn van Vast Janszen (2001-2006).

In 2008 opent koningin Beatrix de nieuwe huisvesting voor de AIVD en CFI in het pand aan de Europaweg. Foto oude en nieuwe huisvesting

Doorklikken voor: plaatjes uit het projectplan initiatieffase deelgebied 2 v 2, m2,

Projectmanager Amersfoort

Amersfoort kent in deze tijd een florerende kantorenontwikkeling. In de directe omgeving van het station vinden veel nieuwbouwontwikkelingen plaats. De gebruikers van Stationsplein 14 (bouwjaar 1971) en 16 (bouwjaar 1977) bezinnen zich door klachten in het dagelijks gebruik en beheer.

De huurders en de gebouwen maken onderdeel uit van een grotere vastgoedportefeuille van het Rijk in Amersfoort,

Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB, voorheen Rijksgebouwendienst) wenst een huisvestingsanalyse met alternatieve mogelijkheden.

Met 7 verschillende huurders op 4000 m2 bvo, uiteenlopende lengtes van huurcontracten en veel en uiteenlopende klachten in het dagelijks beheer, zijn de mogelijkheden divers. Het pand is geschikt voor gemeenschappelijk gebruik, en goed in delen verhuurbaar. Met 25 parkeerplaatsen heeft het een ruime parkeernorm voor vergelijkbare gebouwen op een A locatie.

Met vertegenwoordigers van alle partijen zijn scenario’s uitgewerkt: verkoop, sloop/ nieuwbouw of renovatie en mogelijke verhuisbewegingen. Hierbij is rekening gehouden met wensen van de huidige huurders en hun ministeries, verwachte ontwikkelingen binnen andere rijksorganisaties die in de regio zijn gehuisvest, de waarde-ontwikkeling van het onroerend goed en andere gebouwen in de Rijksvastgoedportefeuille is aanbevolen het pand te renoveren. Met behulp van andere rijksdiensten die in Amersfoort gehuisvest zijn, is een advies uitgewerkt voor de concentratie van rijksdiensten in Amersfoort (2001).

 

Projectmanager Europol

De huisvesting van Europol aan de Koningskade in Den Haag voldoet niet meer. De locatie is te krap, ondanks een uitbreiding op het eigen terrein.

In opdracht van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB, voorheen Rijksgebouwendienst)  doet Vast Janszen locatie onderzoek voor herhuisvesting van Europol. Hiervoor is 30.000 m2 bvo nodig, excl. parkeren. Veel locaties passeren de revue, waarbij een voorkeur voor herhuisvesting binnen de gemeentegrenzen van Den Haag de voorkeur heeft.

Binnen een bestuurlijk complexe omgeving leidt het advies tot aankoop van een perceel in Den Haag, voorheen behorende tot het Congresgebouw in Den Haag. Het Congresgebouw dat even daarvoor verkocht is aan Provast, projectontwikkeling. De onderhandelingen worden gestart. In 2004 wordt overeenstemming bereikt.

Medio 2011 neemt de Europol-organisatie haar intrek in het nieuwe hoofdkantoor. Foto oude en nieuwe pand

 

Projectmanager Mauritshuis

In 2008 doet zich een mogelijkheid voor om het Mauritshuis (in het monumentale pand aan de Korte Vijverberg) uit te breiden met het naastgelegen pand Plein 26, onderdeel van Sociëteit de Witte. Een uitbreiding van het Mauritshuis komt tegemoet in de groeiende bezoekersstromen en de verdiencapaciteit van het museum.

Vast Janszen is projectmanager om een samenwerkingsovereenkomst op te stellen tussen het Mauritshuis en het Rijksvastgoedbedrijf (RVB, voorheen Rijksgebouwendienst). Een uitbreiding die wordt gerealiseerd in een bijzondere samenwerking tussen het Mauritshuis en de Rijksgebouwendienst. Het Mauritshuis wil graag in zee met het RVB, maar wenst het projectmanagement in eigen hand te houden. Bovendien financiert het museum een groot deel van de kosten zelf. Het wordt dan ook geen gewone samenwerkingsovereenkomst, maar een innovatieve samenwerkingsovereenkomst. Het project kan worden beschouwd als een overgangsvorm tussen het traditionele opdrachtgeverschap en een Publiek Private Samenwerking (PPS) tussen het rijk en het museum.

Dit project roept vragen op als ‘Hoe garanderen we een investeringsbudget als er nog geen definitief ontwerp of aanbesteding is, terwijl wel al vastligt hoeveel de huur maximaal mag stijgen’; ‘Hoe garanderen we de monumentale kwaliteit en de kwaliteit van de werkzaamheden als het projectmanagement niet bij de Rijksgebouwendienst ligt’.

De samenwerkingsovereenkomst beschrijft welke partijen welke verantwoordelijkheden hebben gedurende het proces. Op inventieve wijze wordt invulling gegeven aan het verrekenmodel van de Rijksgebouwendienst (2008). Van onderhoud tot aansprakelijkheid, van aanbesteding tot selectie van partijen, van kwaliteitscontrole en werkuitvoering tot beheer.

Het is de moeite waard om te bekijken of deze constructie voor herhaling vatbaar is voor specifieke klanten van de Rijksgebouwendienst of voor marktpartijen die in een vergelijkbare constructie voor hun klanten werken, bijvoorbeeld universiteiten en corporaties.

De klant krijgt zijn gewenste samenwerkingsvorm met maximale verantwoordelijkheid. Het Mauritshuis kiest DARE/ Peter Bakkum (http://www.dareprojects.nl/) als projectmanager.

Het ‘nieuwe’ Mauritshuis is in juni 2014 opgeleverd.

 

Projectmanager Rechtbank Amsterdam

De Rechtbank en het Openbaar Ministerie in Amsterdam hebben nieuwe huisvesting nodig.  Sinds 1999 zijn de partijen met de Rijksgebouwendienst in gesprek over groei. Na een adviesrapport in 2001 en een instandhoudingsplan in 2006, is Vast Janszen als projectmanager verantwoordelijk voor opvolging van het project.

In een team van professionals wordt onder de verantwoordelijkheid van Vast Janszen een business case opgesteld. Hierin zijn percelen geselecteerd die een ontwikkelpotentie hebben van ca.  80.000 m2 voor herhuisvesting. Met aanvankelijk vijf locaties wordt aan de hand van massastudies een business case uitgewerkt. Twee locaties zijn favoriet en realistisch: het Marineterrein en de Zuidas. Aanvullende stedenbouwkundige studies vallen gunstiger uit voor de Zuidas. De beslissing valt medio 2010: Voor de rechtbank en het openbaar ministerie komt er nieuwbouw op de Zuidas. Het stedenbouwkundig plan is nader gespecificeerd, het bestemmingsplan is gewijzigd en een intentie overeenkomst met de gemeente Amsterdam gesloten.

De nieuwbouw wordt in fasen gerealiseerd, waarna de bestaande gebouwen in fasen kunnen worden gesloopt en de organisatie in fasen kan verhuizen. Een mooie uitdaging het nieuwe complex  af te stemmen op het te ontwikkelen dokmodel, waarbij de infrastructuur deels ondergronds wordt gebracht.

In mei 2016 is het DBFMO contract gesloten. In het consortium is Kaan architecten vertegenwoordigd.

 

 

Businesscase ministerie van Economische Zaken

Het besluit tot renovatie van het ministerie van Landbouw en Visserij is nog maar net genomen, als besloten wordt het ministerie samen te voegen met het Ministerie van Economische Zaken. Een samenvoeging waarbij de huisvesting van beide ministeries op de schop gaat. Nu nog verspreid over een grote hoeveelheid gebouwen in en rond de stad, is de wens het aantal vestigingen terug te brengen. Geconcentreerde huisvesting van beide ministeries bevordert de samenwerking en het versmelten van culturen en dringt de huisvestingskosten verder terug.

Vanaf het moment van besluitvorming over de renovatie van het ministerie van Landbouw en Visserij tot aan de samenvoeging met het Ministerie van Economische Zaken en de oplevering van de nieuwe huisvesting, is Vast Janszen verantwoordelijk voor de businesscase.

De businesscase dient oorspronkelijk ter verantwoording van een keuze tussen nieuwbouw voor het ministerie of renovatie van de Bezuidenhoutseweg 73 in Den Haag. Later wordt deze uitgebreid om inzichtelijk te maken of en zo ja welke kostenbesparingen mogelijk zijn indien twee miniseries worden samengevoegd. Maar ook om voor de jaarlijkse begroting de totale huisvestingskosten en a fonds perdu financieringen tijdig in te plannen.

De renovatie van het gebouw is gestart in 2006 en wordt eind 2012 opgeleverd. Vast Janszen is verantwoordelijk voor:

  • de business case en de implementatie van de business case
  • een actualisatie van de business case als gevolg van het samenvoegen van de departementen EZ en LNV tot het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie na de vorming van het Kabinet Rutten (sept. 2010)
  • de impact van vertragingen, onvoorziene kosten en meevallers
  • een meerjarenoverzicht van huisvestingskosten van de totale huisvestingsportefeuille van het departement voor de begroting;
  • klantcontacten en toelichting van de financiële component (incl. effecten van a fonds perdu financiering en financiering uit bijzondere programma’s zoals asbestsanering, planmatig onderhoud, bodemverontreiniging en cultureel erfgoed);

Projectmanager herhuisvesting ministeries van BZK en Justitie

Voor het ministerie van Justitie en Veiligheid en het ministerie van Binnenlandse Zaken moet in Den Haag nieuwe huisvesting worden gerealiseerd (ca. 125.000 m2). De bestaande huisvesting is verouderd en moet ingrijpend worden gerenoveerd om installatietechnisch weer aan de eisen te kunnen voldoen.

In opdracht van de Rijksgebouwendienst/ ministerie van VROM is Vast Janszen als projectmanager verantwoordelijk voor een portefeuille analyse. Renovatie van de bestaande huisvesting is dan definitief als onhaalbaar getypeerd. Tijdelijke huisvesting ten tijden van de renovatie zou de kosten onacceptabel hoog maken. Een long list, bestaande uit vastgoed uit de Rijksportefeuille en uit de markt, is opgesteld. De krimpende overheid biedt veel mogelijkheden om een oplossing te vinden in de bestaande vastgoed portefeuille van het Rijk. Doorlooptijd, functionaliteit en kosten brengen de longlist terug tot een shortlist (Koningin Julianaplein, Bellevue, busplatform en de Zwarte Madonna). Uit lokatiestudies blijken de meeste kavels niet groot genoeg voor twee ministeries. De lokatie van de Zwarte Madonna blijkt de meest geschikte. Als met de gemeente Den Haag overeenstemming wordt bereikt over de locatie van de Zwarte Madonna, is een definitieve locatie gevonden (2005-2007). In 2002 stemt de Haagse gemeenteraad in met het voorstel het gebouw te slopen, maar pas in december 2006 verlaten de laatste bewoners hun appartementen.

Vast Janszen is lid van het projectteam nieuwbouw en als assetmanager verantwoordelijk voor de beoordeling van voorlopig en definitief ontwerp. Daarbij behartigt zij ook de belangen van mogelijk derde huurder(s) in het complex, waarvoor 10.000 m2 commerciële ruimte in de plint (de begane grond van de gebouwen) beschikbaar is. Zij stelt een programma van eisen op voor deze ruimten. In samenwerking met Kristal, Bouwfonds MAB, de gemeente Den Haag en de winkeliersvereniging van het centrum van Den Haag worden voorstellen uitgewerkt voor invulling van het programma.

Begin 2008 start de bouw van de ministeries van Justitie en Veiligheid en Binnenlandse Zaken van de Duitse architect Hans Kollhoff op de Turfmarkt. De nieuwbouw is in 2013 opgeleverd. Van de 10.000 m2 commerciële ruimte wordt uiteindelijk een aanzienlijk kleiner deel beschikbaar gesteld aan derden voor detailhandel. Het ministerie van Veiligheid en Justitie kiest ervoor meer dienstonderdelen te concentreren  op deze locatie.

Energiezuinigheid is van het begin af aan een belangrijk ontwerpthema. Door de toepassing van betonactivering in combinatie met ondergrondse warmte- en koudeopslag heeft het gebouw een gunstig energieverbruik. Het energieverbruik ten opzichte van de oude huisvesting is circa vijftig procent minder. Het nieuwe pand is op dit moment (2013) het grootste kantoorpand van Nederland en met 36 etages het hoogste gebouw van Den Haag.

Projectmanager Hoge Raad der Nederlanden

In 1988 heeft de Hoge Raad aan het Plein plaats moeten maken voor de uitbreiding van de Tweede Kamer. Sindsdien is de Hoge Raad gehuisvest aan de Lange Voorhout in het monumentale Huis Huquetan met een uitbreiding aan de Kazernestraat. Als gevolg van een gestage groei van zaken en daarmee personeel is deze huisvesting te klein geworden. Als tijdelijk maatregel is een deel van de HR sinds 1997 gehuisvest aan de overzijde aan het Lange Voorhout. Recentelijk is hier opnieuw een stuk bij gehuurd om de groei op te vangen. In opdracht van de Rijksgebouwendienst van het Ministerie van VROM is door Vast Janszen eerst als projectmanager, later als rechterhand van de projectmanager, gewerkt aan de herhuisvesting van de Hoge Raad der Nederlanden (2004-2009).

Onder de verantwoordelijkheid van Vast Janszen is een longlist gemaakt, die, in samenspraak met de Hoge Raad en het ministerie van Justitie, is teruggebracht naar een shortlist. Er wordt een haalbaarheidsstudie gemaakt om de Hoge Raad uit te breiden richting het naastgelegen Edith Stein College, voorzien van referentiebeelden, een kostenraming en een planning. De conclusie is echter dat de nadelen van het plan groter zijn dan de voordelen.

Het opdrachtgeverschap, bestaande uit vertegenwoordigers van de Hoge Raad en het ministerie van Justitie, besluit herhuisvesting op een andere geschikte locatie in Den Haag te zoeken. Hiervoor komt een locatie aan het Korte Voorhout tegenover het ministerie van Financiën in beeld.

In een bestuurlijk complexe omgeving (gemeente Den Haag, Franse Ambassade, ministerie van Buitenlandse Zaken, ministerie van Justitie en Hoge Raad), is een nieuw plan ontwikkeld. Het bestemmingsplan moet worden aangepast, een belendend moet worden aangekocht, de Franse Ambassade moet verhuizen, maar het plan komt er met breed gedragen steun van het opdrachtgeverschap. Dan is het moment waarop het projectmanagement wordt teruggegeven aan de Rijksgebouwendienst.

Nadat een stedenbouwkundig plan is uitgewerkt, overeenstemming is bereikt met de vertegenwoordiging van de Franse Ambassade en belendend onroerend goed is aangekocht, is een geïntegreerd contract opgesteld (DBFMO – Design, Build, Finance, Maintain, Operate waarin de opdrachtgever voor een lange periode het onderhoud en facilitaire diensten (Maintain en Operate’) samen met het ontwerp (Design) en de uitvoering (Build) en de financiering (Finance) van zijn huisvesting bij één marktpartij onder. In deze contractvorm zijn afgespraken vastgelegd over van de gewenste kwaliteit (‘outputspecificaties’), de financiële afspraken, de contractuele, organisatorische en procesmatige onderwerpen).

Momenteel is de bouw in volle gang en is de verwachting dat Hoge Raad eind 2015/ begin 2016 in de nieuwe huisvesting kan trekken.